FECHA CIERTA DE TRANSFERENCIA


Dentro de un proceso registral sobre transferencia de bien inmueble, se puede presentar discrepancia respecto a cuál es la calidad del predio materia de transferencia, es decir, si es bien propio o tiene la calidad de bien social. 

¿Cómo se acredita la fecha cierta de una transferencia?

Al respecto se ha señalado en reiterada jurisprudencia registral que la fecha cierta no será la fecha que las partes han indicado en la minuta o en la escritura pública sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización. 
Es decir que la transmisión de la propiedad se producirá cuando el vendedor se obligue a transferir la propiedad del bien y el comprador a pagar su precio en dinero, sin requerirse que sea suscrito documento alguno y menos que dicho documento tenga la calidad de instrumento público. Siendo, tal acuerdo material que vincula a las partes y origina el nacimiento del derecho real de propiedad.
Sin embargo, en el ámbito registral no basta que exista el titulo material, sino que además se requiere acreditar o probar que dicho acto jurídico se ha producido, esto es, se requiere que el acto jurídico se exteriorice a través de una forma determinada, que generalmente es el instrumento público en el que interviene un notario para dar fe de la realización del acto jurídico.

De allí que, registralmente la fecha cierta de un contrato de compraventa y por lo tanto, de la transferencia de la propiedad, no será la fecha que las partes han manifestado en el contrato de compraventa o en la minuta, sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización, es decir, la fecha de la escritura pública.

Sin embargo debemos tener en cuenta que el art. 245 del código procesal civil establece diferentes situaciones en la que un documento privado adquiere la calidad de fecha cierta y produce eficacia jurídica (presentación del documento ante funcionario público, legalización de firmas ante notario, etc)

En conclusión, ya se trate de instrumento público (escritura pública) o documento privado con fecha cierta, la adquisición del inmueble debe haberse formalizado ante funcionario público con posterioridad a la celebración del matrimonio para tener la calidad de BIEN SOCIAL.


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