V & C Consultoría Inmobiliaria y Registral

Muchas veces dentro de un proceso registral se han dado observaciones a títulos por cuanto la escritura pública presentada no indica que los comparecientes proceden por derecho propio, lo cual nos parece inadecuado.  Mediante la función notarial se faculta a los notarios a dar fe pública de los actos y contratos que se realicen ante ellos.  Debido a la naturaleza de la función notarial es que esta actividad se encuentra regulada, tanto en cuanto a los requisitos que debe reunir la persona que va a otorgar fe pública, como los documentos que van a recoger los actos, contratos o hechos a constatar.  Uno de estos documentos es la escritura pública, que es un instrumento público protocolar mediante el cual el notario recoge la realización de determinados actos jurídicos, tales como el otorgamiento de poder o un contrato de compraventa. Para la extensión de la escritura pública el notario, debe ceñirse a ciertas pautas, las mismas que se encuentran recogidas en el Decreto Legislativo

Mediante Ley 28687 se establece el procedimiento para la formalización de la propiedad informal, con su respectiva inscripción registral de los terrenos ocupados por posesiones informales de predios que estén constituidos sobre inmuebles de PROPIEDAD ESTATAL , con fines de vivienda, declarando que las Municipalidades provinciales asumen de manera exclusiva y excluyente la competencia correspondiente a la formalización de la propiedad informal y para efectos de saneamiento de los predios COFOPRI actuaría como órgano técnico de asesoramiento. Asimismo, en caso de terrenos que se encuentren en PROPIEDAD PRIVADA las Municipalidades Provinciales sólo podrán propiciar los procesos de conciliación entre titulares del derecho de propiedad y ocupantes, salvo los casos de regularización del tracto sucesivo o de prescripción adquisitiva de dominio que se inicien administrativamente ante las municipales provinciales.  Sin embargo, posteriormente, mediante Ley 28923 (08.12.2006) en su art. 3

Mediante Resolución 314-2013-SUNARP-SN del 25/11/2003 se aprobó la directiva que regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas registrales de predios. La mencionada directiva tiene por finalidad implementar un mecanismo de seguridad, denominado inmovilización, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que se opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los derechos inscritos.  Mediante la inmovilización de partida se impide inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga sobre el predio; pero para que procede la inmovilización de partida no debe existir ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización; lo cual será acreditada mediante la presentación de una Declaración J

El artículo 11 del Reglamento General de Inscripciones del Registro de Predios establece que los actos o derechos que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de catastro . Dicho informe estará referido estrictamente a aspectos técnicos como la existencia o no de superposición de partidas, siendo vinculante este informe para el Registrador.  En este sentido, el Registrador a cargo de la calificación debe distinguir en el Informe Técnico de Catastro los aspectos técnicos de los jurídicos, por lo que el Informe de Catastro sólo debe dar lugar a una observación en caso de defectos técnicos. La superposición de áreas entre predios distintos es un aspecto eminentemente técnico que los Registradores no pueden objetar y por lo tanto lo deben dar por cierto; sin embargo, sí deben tener en cuenta el origen de la superposición para determinar si constituye un obstáculo para la inscripción: si es generada por e

El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común.  Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.  Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea mediante un acto específico de constitución por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas.  Actualmente, este régimen está regulado por Ley 27157 y su reglamento D.S. 008-2000-MTC. De otro lado, cabe señ

De conformidad con el artículo 969 del Código Civil, hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. La copropiedad es un derecho real que se caracteriza por la pluralidad de sujetos en los que recae la propiedad de un bien o bienes determinados que se encuentran en estado de indivisión, razón por la cual se participación respecto de los bienes se encuentra representada en cuotas ideales no materializadas. Ningún copropietario tiene en exclusiva su derecho de propiedad sobre alguna parte material del bien, de ahí que para transferir parte material del bien en copropiedad se requiere que todos los condóminos presten su consentimiento, pues conforme con el inciso 1 del artículo 971 del Código Civil para disponer del bien común se requiere unanimidad.  En tal medida para inscribir ante registros públicos la independización de una parte material de un predio sujeto a copropiedad en la escritura pública deberán intervenir todos los copropietarios quienes

Según Resolución N° 248-2015-Sunarp-TR-T establece que "los procesos electorales de las juntas de propietarios se ciñen a las disposiciones previstas en el reglamento interno de cada edificación. Así en caso de haberse admitido la existencia de un comité electoral previamente designado por la directiva de la junta de propietarios es razonable que los primeros miembros de este órgano sean elegidos con prescindencia de dicho comité electoral".  La presente resolución registral es aplicable a los procesos referidos a la inscripción de la primera directiva de junta de propietarios . Por Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) se regula la inscripción de Juntas Directivas de Edificaciones en los artículos 145 al 150. Considerando lo indicado por la resolución registral, estamos ante el cuestionamiento por parte del registrador público sobre si para la inscripción de la elección de la primera directiva de la junta de propietarios es necesario que se deba real

El artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) define la Independización como el acto por el cual se abre una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella, o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.En tal sentido, cada caso de independización se regirá de acuerdo a las normas especiales aplicables a cada caso.  Asimismo el artículo 59 del RIRP establece que todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétric as, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.  En caso de Independización de un predio urbano no se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la

Cuando en un proceso regístral de Regularización de Declaratoria de Fábrica e Independización se encuentre discrepancia entre los datos consignados en el plano de independización  y la memoria descriptiva de independización presentada de conformidad con la Ley 27157, ¿es necesario para su inscripción presentar nuevos planos rectificatorios?  Frente a esta situación debemos precisar que es el plano de independización el que refleja la realidad física del predio , siendo que la memoria descriptiva solo pretende hacer una lectura del plano.  Es el plano de independización primero en el tiempo, es producto de un trabajo de campo, mientras que la memoria es producto de un trabajo de gabinete. Los errores en que se puede incurrir en una memoria descriptiva son mínimos y no sustanciales, no modifica la esencia graficada en el plano. Por lo que una observación a este respecto por parte del registrador sería una pérdida de tiempo, carente de sentido e infringiendo los principios d

Dentro de un proceso registral sobre transferencia de bien inmueble, se puede presentar discrepancia respecto a cuál es la calidad del predio materia de transferencia, es decir, si es bien propio o tiene la calidad de bien social.  ¿Cómo se acredita la fecha cierta de una transferencia? Al respecto se ha señalado en reiterada jurisprudencia registral que la fecha cierta no será la fecha que las partes han indicado en la minuta o en la escritura pública sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización.  Es decir que la transmisión de la propiedad se producirá cuando el vendedor se obligue a transferir la propiedad del bien y el comprador a pagar su precio en dinero, sin requerirse que sea suscrito documento alguno y menos que dicho documento tenga la calidad de instrumento público. Siendo, tal acuerdo material que vincula a las partes y origina el nacimiento del derecho real de propiedad. Sin embargo, en el ámbito registral no basta que exista el titul

¿La existencia de procesos judiciales relacionados con la titularidad de un inmueble materia de prescripción adquisitiva, causan que la posesión deje de tener la calidad de pacífica? La Prescripción Adquisitiva de dominio es un modo originario de adquirir la propiedad de un inmueble, tras cumplir los requisitos establecidos en el art. 950 del Código Civil. Entre estos requisitos tenemos: la posesión continúa, pacífica y pública como propietario durante diez años; en cambio, con justo título y buena fe, se prescribe a los cinco años.  Es decir la posesión del inmueble por parte del solicitante no ha tenido que ser interrumpida por ningún motivo durante todo el tiempo que poseyó el predio, además esta posesión debe ser PACÍFICA. ¿qué quiere decir pacífica?  Hay doctrina en donde se considera que una acción judicial, ya sea de reivindicación o cualquier otra, no altera el carácter pacífico de la posesión, ya que no constituye acto de violencia física o moral que supong

A partir de octubre del 2014 se utiliza la firma digital en el parte notarial y en el asiento de inscripción dentro del procedimiento de inscripción registral de constitución de micro y pequeña empresa en linea. Es así que, este procedimiento de inscripción registral se realiza sin la necesidad de presentar ante el registro el parte notarial en soporte papel. Sin embargo cabe precisar que el parte notarial o escritura pública se sigue extendiendo en soporte papel ante notario  y este es remitido al registrador por envío electrónico.  La iniciativa normativa de constituir empresas en linea se encuentra legislada en el  Decreto Supremo 007-2008-TR,  Texto Único  Ordenado de la Ley de Promoción de la Competitividad, Formalización y Desarrollo de la Micro y Pequeña Empresa y del Acceso al Empleo Decente, Ley MYPE.  Asímismo este procedimiento se rige por la Ley 27269, D. S. 052-2008-PCM  y  D.S. 007-2014-JUS.    En la actualidad se ha creado la plataforma de servicios denominad

Transferencia de Bienes Comunes En nuestro país existen edificaciones urbanas donde podemos verificar la coexistencia de propietarios de secciones exclusivas construidas con  una singularidad, que pese a la autonomía de las secciones, los propietarios comparten un mismo terreno común.  En tales situaciones las relaciones entre propietarios se rigen por leyes específicas y obligatorias.  Con fecha 21 de julio de 1999 por Ley 27157 entró en vigencia el régimen de "Propiedad Exclusiva y Propiedad Común" y su Reglamento se aprobó por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC  posteriormente por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA se aprobó el Texto único Ordenado de este Reglamento.  Es importante resaltar que la Ley 27157 permite la posibilidad de transferir los bienes comunes de una edificación, acto que estaba prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, cabe precisar que el art. 128 del Reglamento de la Ley 27157 dispone que el régimen de Propiedad Exclusiva

                              RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO Al momento de realizar la inmatriculación de un predio, puede ocurrir que el área, los linderos y las medidas perimétricas consignadas en el título de dominio, no reflejen la información real del predio. Es posible también que este error haya surgido por realizar un equivocado cálculo sobre el área del predio, es decir, un error matemático y no de medición. En atención a estas consideraciones, si bien existen mecanismos rectificatorios previstos en la Ley  27333 el Tribunal Registral ha previsto la posibilidad de que se pueda efectuar la rectificación del área de un predio por error en su cálculo.  A tal efecto, aprobó en el XIX Pleno Registral el siguiente precedente de observancia obligatoria: " Rectificación de área por error de cálculo : Es inscribible la rectificación de área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, p